Le premier gel ne prévient pas. Il tombe un matin de semaine, et ce matin-là tout se joue avant 8 heures. Le parking est glissant, la gouttière déborde, le chauffage démarre en claquant et personne ne sait où est passé le sac de sel de l'an dernier.

Nous intervenons sur des sites tertiaires toute l'année, en Essonne et en Île-de-France, et ce sont toujours les six mêmes points qui reviennent. Aucun n'est compliqué. Tous coûtent cher quand on les découvre en janvier plutôt qu'en novembre. Voici ce que nous vérifions, dans l'ordre où nous le faisons.

Le principe, en une phrase

L'hiver ne crée presque jamais un problème neuf. Il révèle en quelques heures tout ce qu'on a laissé passer pendant l'été.

1. Le sol devant l'entrée, et la responsabilité qui va avec

C'est le seul point de cette liste qui peut finir devant un tribunal. Dans la plupart des communes, un arrêté municipal met l'entretien du trottoir au droit du bâtiment à la charge de l'occupant, neige et verglas compris. Là où aucun arrêté n'existe, la commune reste en charge de la voirie, sans qu'un occupant qui n'aurait rien fait du tout soit pour autant à l'abri d'un reproche de négligence. Le premier réflexe est donc simple. Demandez l'arrêté de votre commune, une fois pour toutes, et rangez-le avec vos consignes de site.

Ensuite, c'est une question de stock et d'horaire. Le sel se trouve partout en octobre et nulle part le matin où il gèle. Prévoyez de quoi tenir trois épisodes, au sec, avec une pelle et un seau à portée de main. Si vos abords comportent des dalles claires, du béton désactivé ou des plantations en bordure, préférez la pouzzolane ou le gravillon, qui n'attaquent ni le végétal ni les joints.

Et traitez avant, pas après. Un salage posé la veille au soir sur un sol sec, quand le gel est annoncé, empêche la glace de prendre. Le même sel jeté sur dix millimètres de glace à 7h30 ne fera plus grand-chose avant midi.

2. Les descentes d'eau, les feuilles, et ce qu'elles coûtent en janvier

Une gouttière bouchée en novembre ne se voit pas. Elle se découvre en janvier, par une auréole au plafond du bureau du dessous, et c'est à ce moment-là que la facture commence. L'eau qui ne descend pas cherche la jonction la plus faible, et le gel termine le travail en écartant ce qui n'était qu'humide.

Le passage tient en une demi-journée sur la plupart des sites. Chéneaux et gouttières vidés, crapaudines remises en place, descentes contrôlées à l'eau, avaloirs et caniveaux de parking dégagés, regards de cour ouverts et curés. Sur un site planté d'arbres à feuilles caduques, ce passage se fait deux fois, une mi-novembre et une début décembre. Les dernières feuilles tombent après les premières pluies, et ce sont elles qui bouchent.

3. Le chauffage qu'on rallume sans l'avoir regardé

Beaucoup d'installations passent l'été à l'arrêt et redémarrent le premier jour de froid, sous la pression de salariés qui ont froid. C'est le pire moment pour découvrir une panne, et celui où les dépanneurs sont le moins disponibles.

L'entretien annuel est obligatoire pour les installations de chauffage jusqu'à 400 kW, et depuis 2020 il porte sur l'installation entière et plus seulement sur la chaudière. Le professionnel remet une attestation d'entretien au commanditaire. Conservez-la, votre assureur peut la demander après un sinistre. Au-delà de 400 kW, le régime change et relève d'un contrôle périodique par un organisme accrédité.

À côté de l'obligation, il y a l'évidence qu'on oublie. Les radiateurs à purger avant la mise en route et non trois semaines après, la pression du circuit, les filtres de centrale de traitement d'air, les bouches de ventilation encrassées qui font chuter le rendement, et les locaux peu occupés laissés en hors gel sans que personne n'ait vérifié que le hors gel fonctionne encore.

4. La nuit qui tombe à 17 heures

En juin, une ampoule grillée sur un cheminement extérieur ne se remarque pas. En décembre, elle crée un point noir entre le parking et la porte, et c'est exactement là que les chutes se produisent.

Faites la ronde d'éclairage à la nuit tombée, jamais en journée. C'est la seule façon de voir ce que vos équipes voient vraiment en arrivant et en partant. Éclairage de parking, cheminements, nez de marche, numéro de rue, détecteurs de présence dont la portée s'est déréglée avec le temps. Profitez-en pour les blocs de secours, qui se vérifient régulièrement et dont les batteries lâchent volontiers l'hiver, au moment précis où ils servent le plus.

5. Tout ce qui contient de l'eau et n'est pas chauffé

Le gel n'abîme pas les tuyaux. Il abîme ce qu'il y a dedans, qui en gonflant fend le reste. La liste est courte et se traite en une matinée.

Les robinets de puisage extérieurs purgés et coupés depuis l'intérieur, les tuyaux d'arrosage vidés et rangés, les siphons extérieurs et les regards d'évacuation peu utilisés, les locaux techniques non chauffés qui abritent un compteur ou une colonne, les points d'eau des locaux poubelles. Une mousse isolante sur une canalisation exposée coûte quelques euros le mètre. Une canalisation fendue vide un local en une nuit, et le dégât se découvre au dégel, pas au gel.

6. Ce qui doit être bouclé avant la fermeture de fin d'année

Décembre n'est pas seulement froid, il est court. Les vérifications annuelles qui n'auront pas été faites avant les fêtes ne se rattrapent pas en janvier, les prestataires étant déjà pris.

D'abord les contrôles que votre site impose, extincteurs, alarme, désenfumage, installations électriques. Ensuite la fermeture elle-même, et c'est là que les trous apparaissent. Qui détient les clés, qui est appelé si l'alarme se déclenche le 26 décembre, qui coupe quoi, quelles températures on laisse, quand on relève les compteurs, et comment on entre si la seule personne qui sait est en congé. Une page suffit. Encore faut-il l'avoir écrite avant le 20 décembre.

Le piège, chaque année le même

La plupart des contrats d'entretien décrivent un rythme régulier, un passage par semaine, deux par mois. Presque aucun ne décrit ce qui se passe le matin où il gèle. Qui décide de saler, à partir de quelle température, avant quelle heure, et qui appelle qui à 6 heures du matin. Ce paragraphe-là se négocie en novembre. En janvier, il est trop tard.

La check-list, en six lignes

À faire avant la première gelée, dans cet ordre.

Qui doit déneiger le trottoir devant un bâtiment professionnel ?

Dans la plupart des communes, un arrêté municipal met cet entretien à la charge de l'occupant, le locataire quand les locaux sont loués, le syndic en copropriété. Là où aucun arrêté n'existe, la commune répond de la voirie, ce qui ne dispense pas totalement l'occupant. Le plus simple est de demander l'arrêté en mairie et de le ranger avec les consignes du site.

L'entretien annuel du chauffage est-il obligatoire dans des locaux professionnels ?

Oui, pour les installations jusqu'à 400 kW, sans distinction entre logement et locaux professionnels. Depuis 2020, l'entretien porte sur l'installation complète et donne lieu à une attestation remise au commanditaire. Au-delà de 400 kW, l'installation relève d'un contrôle périodique par un organisme accrédité.

Une canalisation a gelé, que faire tout de suite ?

Couper l'arrivée d'eau générale avant de réchauffer quoi que ce soit, parce que la fuite n'apparaît qu'au dégel. Réchauffer ensuite doucement, jamais à la flamme. Et le signaler même si rien ne coule encore, car une canalisation qui a gelé une fois reste fragilisée.

Ce que nous faisons de notre côté

Sur les sites que nous entretenons, ces six points font partie du passage de novembre. Nos agents de maintenance les relèvent pendant leur ronde, chaque anomalie est consignée avec ses photos et suivie jusqu'à sa résolution, et vous en recevez le rapport. C'est la même logique toute l'année. L'hiver ne demande pas plus de moyens, il demande d'avoir regardé avant.

Si vous voulez qu'on vienne voir vos locaux avant les premières gelées, écrivez-nous. Nous sommes à Évry-Courcouronnes et nous intervenons dans toute l'Île-de-France.

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